SEVILLA, 1. El Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas (Cafincas) ha elaborado una guía informativa destinada a propietarios que consideren alquilar su vivienda, ya sea para fines turísticos o de temporada. La reciente publicación de la Ley Orgánica 1/2025 ha introducido cambios significativos que impactan directamente en la posibilidad de llevar a cabo el alquiler turístico en comunidades de propietarios.
Diferencias entre alquiler turístico y de temporada
Uno de los aspectos esenciales que deben considerar los propietarios es la distinción entre el alquiler turístico y el alquiler de temporada, según lo indicado por el Consejo en un comunicado. El alquiler turístico está orientado principalmente a estancias de ocio, vacaciones o recreo, con una duración que generalmente es corta, abarcando días o semanas.
En contraste, el alquiler de temporada se refiere a estancias temporales motivadas por trabajo, estudios, tratamientos médicos u otras circunstancias similares, pudiendo extenderse durante semanas o incluso meses, siempre sin llegar a convertirse en una residencia permanente. Esta diferenciación no es meramente conceptual, ya que determina la normativa aplicable a cada caso.
Normativa y obligaciones legales
Los alquileres turísticos están sujetos a la normativa turística tanto autonómica como estatal, mientras que los alquileres de temporada se regulan por el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En lo que respecta a las obligaciones legales, el alquiler turístico requiere obligatoriamente su inscripción en el registro turístico autonómico y, a partir de abril de 2025, la autorización expresa de la comunidad de propietarios.
La autorización debe ser aprobada en junta por una mayoría de tres quintos del total de propietarios y cuotas de participación. Sin esta autorización, no será posible registrar la vivienda ante la administración autonómica ni ofrecerla legalmente como alojamiento turístico. Por otro lado, el alquiler de temporada no requiere registro turístico ni autorización comunitaria, siempre que se ajuste a lo permitido por la legislación vigente.
Aspectos fiscales y recomendaciones
Otro punto diferenciador se encuentra en los servicios incluidos y la fiscalidad aplicable. El alquiler turístico puede incluir servicios y se considera una actividad económica, lo que implica la obligación de tributar por IVA y rendimientos de actividades económicas en el IRPF, como autónomo. En cambio, el alquiler de temporada, al no tener naturaleza empresarial, no requiere darse de alta como actividad económica.
El presidente de Cafincas, Manuel Jiménez, ha advertido sobre las consecuencias de incumplir estos requisitos, señalando que «el alquiler turístico ejercido sin autorización comunitaria puede ser considerado como una actividad no permitida, lo que habilita a la comunidad para iniciar acciones legales contra el propietario». Además, ha indicado que «la Junta de Andalucía puede imponer sanciones administrativas a quienes alquilen sin contar con la inscripción correspondiente».
Los profesionales recomiendan a los propietarios que consulten con su administrador de fincas colegiado para verificar la viabilidad legal de la operación y solicitar la inclusión del asunto en el orden del día de la próxima junta de propietarios. Asimismo, en situaciones donde se desee alquilar por motivos de trabajo, estudios o tratamientos médicos, se aconseja formalizar un contrato de alquiler de temporada conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, especificando siempre el motivo concreto de la estancia.